みんなで大家さんは危ない？利益が出るからくりと利用者の口コミを解説
みんなで大家さんは、推定利回り6.0％〜7.0％の高い利回りで人気の不動産クラウドファンディングです。
高利回りだけでなく多くのメリットもありますが、さまざまな噂も多いためためらっている方もいるでしょう。
みんなで大家さんへの投資を検討している方は、噂の真相やメリット・デメリットを把握して、投資判断をしてください。
目次
みんなで大家さんのサービス概要
| 運営会社 | 都市総研インベストファンド株式会社 |
| 代表者 | 代表取締役 栁瀨 健一 |
| 資本金 | 29億2330万9139円 |
| 主たる事務所の所在地 | 大阪府大阪市北区堂島1－1－5
関電不動産梅田新道ビル12階 |
| 想定利回り | 6.0％～7.0％ |
| 最低投資金額 | 100万円 |
| 販売会社 | みんなで大家さん販売株式会社 |
| 免許 | 宅地建物取引業：大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業：大阪府知事 第8号 |
「みんなで大家さん」は、不動産に投資しその利益を分配原資とする、不動産クラウドファンディングです。
何かと話題の不動産クラウドファンディングですが、その中でも「みんなで大家さん」は多くの投資家から注目される存在です。
2007年のサービス開始以来元本評価割れがなく、高い利回りで運用されているため、不動産投資に興味のある人が関心の目を向けるのも当然でしょう。
みんなで大家さんのサービスのからくり・仕組み
「みんなで大家さん」は、運営会社が投資家から集めた資金をもとに不動産を購入・運用します。
投資家は運営会社と匿名組合契約を結んで運営会社の事業に参加し、不動産の運用利益から分配金が得られる権利を取得する形です。
運営会社は不動産の運用利益を、出資割合に応じて投資家に分配します。
以上が「みんなで大家さん」の、サービスの仕組みです。
みんなで大家さんはやばいと言われる理由
「みんなで大家さん」はインターネットで好き勝手に言われていますが、その理由はいくつかあります。その理由を確認して投資判断をしてください。
- 行政処分を受けた過去がある
- 匿名組合契約なので運営状況が不透明
- 利回りが高くて不安
行政処分を受けた過去がある
平成25年5月に「みんなで大家さん」の運営会社のインベストファンド株式会社は、大阪府から行政処分を受けました。
行政処分に至った原因は、大阪府と運営会社の会計処理への見解に相違があったためです。
運営会社は、法人税法に基づいて会計処理をしていました。しかし、大阪府は一部上場企業並みに「純資産が資本金の90％に相当する額を満たさないといけない」としたのです。
しかも運営会社が資産に計上した広告費の32億円を、大阪府は過大計上と判断しました。この過大計上とみなされた部分を除くと、純資産が資本金の90％に満たなくなるため、行政処分を受けたのです。
行政処分は受けましたが、運営会社は速やかに不動産特定共同事業者の許可基準をクリアし、現在まで問題なく経営を続けています。
匿名組合契約なので運営状況が不透明
匿名組合契約では物件の詳細や募集件数などは公開されていますが、実際にどのような運営をするかは運営会社に一任されます。
匿名組合契約において分配金は約束されていますが、事業については口出しできません。
運営状況がわからないのは不安ですが、現在まで元本割れを起こしたことはなく分配金も滞りなく支払われています。
とはいえ、投資をする以上「少しでも運営状況を知りたい」と考える方もいるでしょう。その場合は販売会社のホームページで賃借対照表が掲載されているため、参考にしてください。
リンク：「みんなで大家さん販売」
利回りが高くて不安
「みんなで大家さん」は数ある不動産投資商品の中でも、6％〜7％と高い利回りを想定しています。他社の不動産投資商品が4％〜5％前後なので、いかに「みんなで大家さん」の利回りが高いかがわかるでしょう。
高利回りの理由は、投資対象の物件と投資スタイルにあります。他社の不動産投資商品の投資期間が1〜2年なのに対して、「みんなで大家さん」は3〜5年の長期的な投資を、将来的に成長が見込めるエリアで行います。
そのような他社とは違う投資スタイルが、高い利回りを実現できる要因でしょう。
みんなで大家さんを利用するデメリット
「みんなで大家さん」に興味を持っている投資家は、少なくありません。しかしどのような投資にも、デメリットが存在します。
投資したあとに「こんなはずじゃなかった」と後悔しないように、以下にあげるデメリットについて知っておきましょう。
- 最低投資額が１００万円
- 節税対策にはならない
最低投資額が100万円
「みんなで大家さん」では、最低投資金額が100万円です
現物の不動産投資より安くつくとはいえ、100万円は「ハードルが高い」と感じる方が多いでしょう。さらに「最低3口から」のような物件もあるため、100万円では足りないケースもあります。
また、リスクはリターンと共に上がるものです。そのため高い利回りへの物件は、分散投資してリスクをおさえたいところでしょう。
しかし、分散投資の1つとして100万円の出資は、なかなかできるものではありません。
節税対策にはならない
「みんなで大家さん」で投資をしても、住民税や所得税の節税対策は期待できません。
節税対策では、減価償却費を利用して課税価格を減らすのがセオリーでしょう。しかし「みんなで大家さん」で購入するのは、減価償却費として計上できない「不動産小口化商品」です。
さらに、不動産小口化商品は雑所得に分類され、税率は累進課税です。たとえば所得330万円以上の雑所得に係る税率は20％で、それに住民税の10％がついてきます。
株に係る税率は所得に関係なく一律20.315％ですから、平均以上の稼ぎがある方は株式投資よりも不利な税率になっているのです。
しかし、相続時には通常の不動産投資のように相続税が軽減されるため、相続税対策にはなるでしょう。
みんなで大家さんのメリットと評判
インターネットの噂とは反対に「みんなで大家さん」はメリットの多い不動産クラウドファンディングといえます。
デメリットと比較してメリットが上回れば、投資の選択肢に入れたいものです。
「みんなで大家さん」では、次にあげる6つのメリットが得られます。
- 24時間365日WEBから取引できる
- 利回りが高い
- 登録が簡単！
- 不動産のメンテナンスや維持管理が不要
- 個人で不動産を購入するよりも手軽に始められる
- 2ヶ月に1回配当金が分配される
24時間365日WEBから取引できる
「みんなで大家さん」では、いつでもどこからでもWEBで取引できます。
忙しい方にとって、投資したいファンドへの申込手続きをすべてWEBで完結できるのは、非常にありがたいものでしょう。
投資したいファンドにWEBで申込み契約を済ませたら、指定された期日までに指定口座へ入金するだけです。そしてファンドが満期をむかえたら、指定の出金先口座へ償還金が振り込まれて完了です。
金額の詳細についても、公式サイトのマイページで確認できます。
利回りが高い
「みんなで大家さん」はほかの不動産クラウドファンディングと比べても、各段に高い利回りを想定しています（6.0％～7.0％）
また、過去に元本割れしたことはなく、想定利回り通りの運用実績があるのも好材料です。
ただし、過去に一度も元本割れをしていない事実は、将来を保障するものではありません。高い利息にはそれなりのリスクがあることを忘れず、投資するかどうか見極めてください。
登録が簡単！
「みんなで大家さん」は、登録もスムーズに行えます。
まずは公式サイトから資料を請求し、送られてきた資料にある説明に従って申込書や契約書に記入し、送付するだけです。
不動産のメンテナンスや維持管理が不要
「みんなで大家さん」では、面倒な不動産の管理は必要ありません。
「みんなで大家さん」が扱う商品は不動産小口化商品ですので、投資する人が関わるのは「出資」だけです。一般的な不動産投資のような物件管理や入居者の募集などは、運営会社が行います。
面倒な不動産の維持・管理を行わずに不動産投資ができるのは、大きなメリットでしょう。
※不動産小口化商品とは、不動産を小分けにして販売し、購入した人に不動産の賃料収入・売却益を投資額に応じて分配する商品のことです。
個人で不動産を購入するよりも手軽に始められる
「みんなで大家さん」では、100万円で不動産投資が始められます。100万円はたしかに大金ですが、不動産投資においては少額の部類でしょう。
ある程度まとまった資金が必要になる不動産投資を行うとなると、とても100万円では始められません。
大きな資金を必要とする不動産投資ですが「みんなで大家さん」では運営者と出資者が匿名組合契約を結ぶことで、出資者も不動産事業に参加できます。
手軽に不動産投資が始められるのも「みんなで大家さん」のメリットといえるでしょう。
2ヶ月に1回配当金が分配される
「みんなで大家さん」では2か月に1回、配当が出ます。
配当金はそのまま現金化できますし、再投資に充てることも可能です。
配当月が偶数月と奇数月の二つを運用しておけば、毎月配当が入ってきます。
100万円の最低投資額は高いですが、毎月配当が入るのは嬉しいものです。
みんなで大家さんはどんな人におすすめのサービス？
- 大きいリターンを得たい人
- すぐに現金化したい人
- ある程度の資金がある人
「みんなで大家さん」の想定利回りは、6.0％〜7.0％です。そのため、大きな利益を求めている方におすすめです。
また、営業者へ出資持分の権利を譲渡できるため、すぐにファンドを現金化できます。投資をしていて急に現金が必要な事態になった場合を考えて、すぐに現金化できる投資を探している人にも向いています。
「みんなで大家さん」は最低投資額が100万円なので、ある程度資金が多い人に限られるでしょう。
リターンが大きい投資には、それなりにリスクがあると考えた方が無難です。リスクに備えて分散投資を行いたいところですが、投資金の総額が100万円ならすべての資金を投資することになります。
1つの案件にすべての資金を投入するのはリスクが高いため、資金に乏しい方は難しいかもしれません。
1万円から少額投資したい人におすすめの不動産クラウドファンディングサービス
「みんなで大家さんは魅力だけど、やっぱり100万円は高すぎる」と悩んでいる方には、少額から始められる不動産クラウドファンディングがおすすめです。
以下では、1万円から始められる不動産クラウドファンディングを3社紹介します。
- CREAL
- 利回りくん
- COZUCHI
CREAL
| 会社名 | クリアル株式会社 |
| 代表者 | 横田 大造 |
| 本社 | 東京都港区新橋二丁目12番11号新橋27Mビル8階 |
| 想定利回り | 4.0％～5.5％ |
| 優先劣後方式 | あり |
| 免許 | 不動産特定共同事業 許可番号：東京都第112号 金融商品取引業（第二種金融商品取引業、投資助言・代理業）登録番号：関東財務局長（金商）第2898号 宅地建物取引業 免許番号：東京都知事（2）第1号及び第2号 |
CREALは不動産クラウドファンディングの中でも人気があり、その実績はトップクラスです。
東証グロースにも上場しているため、安定感も文句はないでしょう。
平均利回りは4.0％程と平均的ですが、過去に元本割れもなく累計募集額は384億になるのも頼もしいポイントといえます。
安定したリターンを望む方におすすめしたい、不動産クラウドファンディングです。
利回りくん
| 会社名 | 株式会社SYLA |
| 代表者 | 湯藤 善行 |
| 本社 | 東京都渋谷区広尾1－1－39 恵比寿プライムスクエア7F |
| 想定利回り | 3.0 ％~5.71％ |
| 優先劣後方式 | あり |
| 免許 | 宅地建物取引業：国土交通大臣（1）第9715号 マンション管理業：国土交通大臣（3）第034026号 不動産特定共同事業許認可番号：東京都知事第155号 不動産特定共同事業：第1号及び第2号事業者 特定建設業：東京都知事許可（特‐3）第154266号 |
株式会社SYLAが運営する利回りくんは、実業家の堀江貴文氏や作家の乙武洋匡氏など多数の著名人が関わっていることで有名です。
社会貢献や地域創生を掲げ、誰かの夢に投資するという点もユニークでしょう。
利回りは3.0％〜5.71％と高くありませんが、ファンドの出資額に応じた楽天ポイントが貯まります。楽天ポイントと合わせれば、十分魅力のあるリターンになります。
COZUCHI
| 会社名 | LAETOLI株式会社 |
| 代表者 | 武藤 弥 |
| 本社 | 東京都港区南青山2－26－1 D-LIFEPLACE南青山2F |
| 想定利回り | 4％～12％ |
| 優先劣後方式 | あり |
| 免許 | 不動産特定共同事業 第1号第2号事業者（電子取引業務を行う）：許可番号東京都知事第60号 第二種金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第740号 |
LAEROLI株式会社が運営するCOZUCHIは、1999年に創業した不動産クラウドファンディングです。都心のマンション中心に投資していますが、中にはレストランなどの物件も扱っています。
利回りは4％から12％と幅広いため、リスクをおさえたい方やリターンを求めたい人など、さまざまな投資家のニーズを満たすでしょう。
みんなで大家さんの利用方法
「みんなで大家さん」に投資するためには、会員登録が必要です。
以下では「会員登録に必要な書類」や「登録から利用するまでの流れ」を解説します。
必要な書類
「みんなで大家さん」に会員登録するためには、以下の表にある本人確認書類・銀行口座確認書類が必要です。
申込を行う前に、必要書類を手元に用意しておきましょう。
| 会員登録に必要な書類 | |
|---|---|
| 本人確認書類（いずれか1点） |
|
| 銀行口座確認書類（いずれか1点） |
|
登録〜利用までの流れ
- 資料請求
- 申込
- 重要事項説明
- 契約
- 運用開始
利用登録するためには、資料を請求する必要があります。資料が送られてきたら同封されている申込書に必要事項を記入し、身分証のコピーと共に返送してください。
申込書等を返送したあと「契約書類」「重要事項説明書」「匿名組合契約書」が届きます。内容確認後書類に必要事項を記入、捺印し返送してください。
返送後に出資金を入金したら、運用が開始できます。
みんなで大家さんに関するよくある質問
「みんなで大家さん」は、いろいろと噂が絶えません。「みんなで大家さんに興味があるけど、疑問を残したままでは不安で手が出せない」と、迷っている方も多いでしょう。
ここでは本文で解説しきれなかった以下の6つの疑問について、質問形式でお答えします。
- 債務超過になった噂は本当？
- 「みんなで大家さん」は返金されないと聞いたが本当ですか？
- 「みんなで大家さん」はポンジスキームではないですか？
- 「みんなで大家さん」はキャンペーンを実施していますか？
- 「みんなで大家さん」に元本の保証はありますか？
- 「みんなで大家さん」の商品は確定利回りですか？
債務超過になった噂は本当？
「みんなで大家さん」は10年ほど前に、インターネットの掲示板などで債務超過になったと噂されました。
運営会社のインベストファンド株式会社が、中小企業の基準で会計を提出したのに対して、行政側は一部上場企業の基準で会計するように求めたことが噂の発端です。
運営会社は不動産特定共同事業許可を得ているため、厳しい基準を満たす必要がありました。そのため早急に行政の指示に従った結果、会計上債務超過となったのが実態です。
実際に債務超過なのかは、運営会社が上場企業ではないのでわかりません。しかし、噂になってから10年以上もサービスを継続しています。そしてその間多くの投資家が、利益をあげました。
噂があったのは本当ですが、実績からは債務超過の心配はなさそうです。
みんなで大家さんは返金されないと聞いたが本当ですか？
「みんなで大家さん」では、2013年に一時的に返金の遅れがありました。
運営会社と行政との会計基準の相違で行政処分を受けた結果、一時的に解約が殺到してしまったのが原因です。
しかし、返金の遅れは10年以上前のことです。しかも返金の遅れはありましたが、元本と利回りは返金されています。
現在では「返金されない・遅れている」ようなケースはありません。
みんなで大家さんはポンジスキームではないですか？
「みんなで大家さんは、ポンジスキームでは？」と一部で囁かれているようですが、事実無根で根拠のない噂です。
ポンジスキームとは投資家から集めた資金を実際には運用せず、ほかの投資家への分配金に回す詐欺のことです。
しかし「みんなで大家さん」は、しっかりファンドを組んで運用している事実があります。ポンジスキームの根拠は見当たりません。
行政処分を受けた過去や債務超過の噂、ほかの不動産クラウドファンディングと比べて高い利回りなどが相まって、そのような噂が出たのでしょう。
みんなで大家さんはキャンペーンを実施していますか？
「みんなで大家さん」では、定期的にギフトカードをプレゼントするキャンペーンが行われています。
たとえば初めて投資する方へのキャンペーンとして、投資口数に応じて1万円以上のギフトカードがプレゼントされます。
また、1度でも投資を行うと会員ランクが与えられ、ランク別にギフトカードがもらえるのです。
さらに、追加投資やほかの人の紹介などでもギフトカードをもらえるため「みんなで大家さん」に投資をすればするほどお得になる仕組みです。
みんなで大家さんに元本の保証はありますか？
「みんなで大家さん」に、元本保証はありません。
しかし、投資家を損失から守る優先劣後システムがあります。
投資した不動産の価値が下落した場合でも、20％以内であれば出資した元本に影響はありません。
また「みんなで大家さん」は運用開始以来、元本割れを起こしたことがない事実も安心材料でしょう。
みんなで大家さんの商品は確定利回りですか？
「みんなで大家さん」で販売しているファンドは、想定利回りです。
しかし安定して利益を分配できるように、優先分配の仕組みを採用しています。
優先分配の仕組みにより、投資家が優先して不動産の運用利益を受け取れます。
みんなで大家さんとJ-REIT（不動産投資信託）の違いをおしえてください
J-REIT（不動産投資信託）は多くの投資家から資金を募り、商業施設やマンションなどの不動産を購入し、運用・売却したお金を投資家に配当する商品です。
J-REITは投資信託のため、市場の流動性が高く価格は日々変動します。また、景気に大きく左右される場合もあるでしょう。
対して「みんなで大家さん」が行っている不動産投資は、年に1度賃貸利益を基準に評価額を算定します。そのため毎日価格が変動することはなく、資産運用を安定して行えるのです。
まとめ
インターネットで「やばい」「債務超過になった」など、噂になることの多い「みんなで大家さん」ですが、どれも不確かなものばかりでしょう。
実際には、運用開始以来元本割れを起こしたことがなく、利回りも高い人気の不動産クラウドファンディングです。
行政処分を受けたのは事実ですが、それは運営会社と行政の解釈の違いから起こったものです。そして行政処分後運営会社はただちに指摘部分を修正し、現在まで投資家に利益をもたらし続けています。
最低投資額は100万円と高額ですが、ほかの不動産クラウドファンディングより飛びぬけて高い利回りは魅力でしょう。
資金に余裕があって高い利回りを期待している方は、ぜひ「みんなで大家さん」の資料を取り寄せてください。
